ضوابط اجرایی کاربری زمین – منطقه بندی تراکمی

ضوابط و استانداردهای شهری بسیار متعدد گسترده اند و بخش عمدهای از قوانین مدنی و مقررات، تأمین و حفظ رفاه عمومی و محیط زیست را در بر میگیرند. ضوابط و مقرراتی که خاص شهرسازی هستند، ضوابطی اند که شکل کالبدی و کیفیت محیط شهری را تعیین میکنند. این ضوابط و معیارها عبارتاند از :

الف) ضوابط و مقررات تفکیکی زمین

ب) ضوابط و مقررات منطقه بندی (Zoning)

ج) ضوابط و مقررات ارتفاع و تراکم ساختمان

---

محتوای منطقه بندی:

1. منطقه بندی کاربری
2. منطقه بندی تراکمی
3. منطقه بندی ارتفاع

---

۳- منطقه بندی ارتفاعی :

به حداکثر ارتفاع ساختمانها و مناطق گوناگون شهر ،منطقه بندی ارتفاع گویند. چنین کنترلی بر ارتفاع ساختمانها اهدافی گوناگون دارد که مهمترین آن، هدف زیباییشناختی، دیگری هدف بهداشتی و کیفیت محیطی (تأمین نور و روشنایی و جریان هوا) و رعایت حریم انسانی (اشراف ) است.

• میزان ارتفاع و تراکم، شیوه شکلگیری کالبدی شهر را تعیین میکنند .
• مهمترین مسئله در تراکم و ارتفاع ساختمانها در سطح شهر، ناسازگاری آنها با برخی همجواریها در سطح شهر است .

اهداف منطقه بندی ارتفاعی و تراکمی :

• ارتباط بناها با یکدیگر و بناهای همجوار
• تأمین نور معابر و تهویه هوا با توجه به عرض خیابانها
• تعیین خط آشکاری آسمان
• حمایت از فضای حیاتی بناهای کوچک در مقابل انحصارگری ساختمانهای بلند
• کنترل ارزش زمین در نواحی معینی از شهر
• تأمین روشنایی و هوای کافی برای ساختمانها و معابر مجاور ساختمانهای بلند
• تنظیم ترافیک و تراکم آمد و رفت .

روشهای تعیین ارتفاع :

• روش گاباری: در این روش ارتفاع ساختمان به وسیله مثلثی که یک گوشه آن در منتهیالیه عرض خیابان مجاور و گوشه دیگر آن در انتهای زمین (حیاطخلوت) قرار میگیرد ، تعیین میشود .در این روش اندازه زاویه داخل خیابان بین ۴۵ درجه (نسبت ۱:۱ )تا ۶۳درجه (نسبت ۲:۱) تعیین میشود .
• روش سطح اشغال زمین و طبقات: در این روش بایستی نسبت سطح اشغال زمین و سطح زیربنا یا تعداد طبقات همواره برابر با یک شود. مثلاً سطح اشغال ۵۰% ۲ طبقهی سطح اشغال ۲۵% ،۴ طبقه. البته در این روش تعداد طبقات سقف معینی دارد .
• روش سطح فضای باز: در این روش اندازه مبنا برای فضا باز ۴۰ % ، برای سطح اشغال ۶۰ % و برای سطح زیربنا به ۱۰۰% تعیین میشود .سازندگان اجازه دارند با افزایش سطح زیربنا به ۲۰۰% و ۳۰۰% به همان نسبت به فضای باز اضافه کنند .
• روش سطح آشکاری آسمان: در این روش نسبت اندازه فاصله عمودی به افقی بایستی به گونهی باشد که آسمان آشکار شود . در این قاعده به نسبت عقبنشینی ساختمان از بر خیابان ،میتوان به ارتفاع ساختمان و تعداد طبقات افزود .
• روش شاخص روشنایی: این معیار در شهر لندن به کار می رود و به معیار سطح اشغال شبیه است ،لیکن نیمی از عرض خیابان مجاور را نیز به حساب میآورند.

مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | برنامه ریزی کاربری اراضی

منبع: جزوه سیر اندیشه ها در شهرسازی و مبانی برنامه ریزی شهری ، منطقه ای و مدیریت شهری کیمیا فکر بزرگ

انتشار مطلب ضوابط اجرایی کاربری زمین – منطقه بندی ارتفاعی با ذکر منبع بلامانع است.

خدمات آموزشی شهرسازی...