ضوابط اجرایی کاربری زمین – منطقه بندی

ضوابط و استانداردهای شهری بسیار متعدد گسترده اند و بخش عمدهای از قوانین مدنی و مقررات، تأمین و حفظ رفاه عمومی و محیط زیست را در بر میگیرند. ضوابط و مقرراتی که خاص شهرسازی هستند، ضوابطی اند که شکل کالبدی و کیفیت محیط شهری را تعیین میکنند. این ضوابط و معیارها عبارتاند از :

الف) ضوابط و مقررات تفکیکی زمین

ب) ضوابط و مقررات منطقه بندی (Zoning)

ج) ضوابط و مقررات ارتفاع و تراکم ساختمان

---

ب) منطقه بندی (Zoning)

– زونینگ (منطقه بندی) عبارت است از تقسیم یک شهر به مناطق یا نواحی گوناگون ،طبق کاربری های بالفعل (موجود ) و بالقوه (آتی ) مستغلات و املاک شهری به منظور نظارت و جهت دادن به شیوه توسعه کاربری ها در آن اراضی و مستغلات .

– منطقه بندی نوعی تقسیم شهر به بخشهای مختلف با ضوابط و مقررات متفاوت است. این تفکر به طور مشخص بعد از کنگره معماری مدرن (منشور آتن) یعنی از سال ۱۹۳۰ به بعد بر پایه نظریات تونی گارنیه، مطرح شده است.

– تقسیم یک شهر را به مناطق ویژه با مرزهای معین برای نقشپذیری هر یک از این مناطق ، منطقه بندی شهری میگویند. منطقه بندی در واقع استفاده منطقی و نظام پذیر از زمین های شهر در آینده است. در منطقه بندی سعی بر این است که خدمات شهری مثل بیمارستان، مدرسه، مسجد، خیابان و محل های گذران اوقات فراغت در هر منطقه با سهولت در دسترس همه مردم منطقه قرار گیرد. همچنین منطقه بندی، از عوامل مهم در تولید است، بنابراین جنبه اقتصادی آن اهمیت بیشتری مییابد و میتوان گفت، منطقه بندی، تقسیم منطقی و عملی زمینهای شهری است که در آن هر منطقه، نظام ویژهای می یابد و از نظر استانداردهای شهری با مناطق دیگر شهری تفاوت پیدا میکند .

هدف از منطقه بندی ، رسیدن به یک الگوی مناسب از کاربری زمین و ترکیب کاربریها و نحوه استقرار کاربری ماست . به عبارت دیگر زونینگ ، در راستای جلوگیری از تداخل و تزاحم کاربری ها انجام میگیرد .

آییننامه منطقه بندی (zoning ordinances) :

آیین نامه منطقه بندی، نوعی مقررات است که برای اجرای طرح کاربری زمین تدوین میشود. مقررات سنتی زونینگ ، در یک نقشه (یا سری نقشهها) شهر را به حوزههایی تقسیم میکند و انواع استفادههای مجاز در هر حوزه را فهرست کرده، مقررات چگونگی استفاده از هر کاربری را در یک گزارش تدوین مینماید. این مقررات به گونهای مشخص، حداقل اندازه قطعات، شکل، و ارتفاع حداکثر تراکم، فضای باز و ….. را تعیین میکند.

هدف مقررات منطقه بندی ، جداسازی کاربری های ناسازگار از همدیگر تأمین فضا و امکانات کافی برای انواع کاربریها و تأمین تأسیسات عمومی به منظور حفاظت از آسایش ،بهداشت، امنیت و بهزیستی جامعه شهری است.

اهداف منطقه بندی شهری عبارتاند :

• اختصاص میزان معینی از زمین های شهری به موضوع و کارکردی خاص
• کنترل استفاده از زمین و ارتفاع در بنای ساختمانها
• ایجاد هماهنگی لازم بین خدمات عمومی
• قرار دادن امکانات لازم برای توسعه آینده شهر در اختیار برنامهریزان شهری
• پویا و فعال ساختن برنامه ریزی شهری

مهمترین مزایای منطقه بندی عبارتند از :

• توسعه کنترل شده آینده با نظام منطقی و با در نظر گرفتن رفاه عمومی
• مطبوعیت عمومی از طریق خدمات عمومی مانند آب و فاضلاب ، حمل و نقل
• سلامتی جامعه به وسیله مکان یابی مناسب منابع آلودهساز
• توزیع جمعیت به واسطه انتظام بخشی به توزیع تراکمهای جمعیتی
• ایجاد تعادل و توازن در فعالیتهای شهری در سطح شهر
• تأمین نیازهای عمومی جامعه شهری از نظر پارکها ، مدارس ……

محتوای منطقه بندی:

1. منطقه بندی کاربری
2. منطقه بندی تراکم
3. منطقه بندی ارتفاع

بایستی بین مقررات منطقه بندی و قوانین ساختمانسازی (کد ساختمان ) ، تفاوت قائل شد، زیرا مقررات منطقه بندی ویژگیهای زمین را از نظر کاربری ، ارتفاع و تراکم مشخص میکنند ، در حالی که مقررات ساختمانی ، هویت فنی ساختمان ، نوع مصالح ، و سازه آن را تعیین میکند.

• ضوابط منطقه بندی (شامل مقررات شیوه استفاده از زمین ، مقررات تفکیکی اراضی ، مقررات گذر بندی، مقررات نوسازی و بهسازی بافتهای قدیمی و مقررات حفاظت از محیطزیست ) مهمترین وسیله اجرای طرحهای توسعه شهری ( جامع) به شمار می روند .

مواردی که خارج از شمول ضوابط منطقه بندی است :

• مصالح و روشهای فنی ساختمانی
• زیبایی و تأسیسات داخل ساختمان
• نقشه خیابانها و تعیین کیفیت احداث تأسیسات شهری و نیازهای عمومی
• اصلح نواقص گذشته

۱- منطقه بندی کاربری زمین :

منطقه بندی کاربری زمین، مشخصات اجرایی کاربری زمین و طرح جامع را تعیین میکند . به طور کلی هر شهر به چهار منطقه اصلی مسکونی ، صنعتی ،تجاری ، و تفریحی تقسیم میشود .

منطقه بندی مختلط کاربری زمین ابزاری است در جهت انعطافپذیری بیشتر طرح های شهری و در حقیقت یکی از راه های اصولی در انعطافپذیری منطقه بندی (Flexible Zoning) صدور جواز کاربری مختلط است که در چارچوب طرح جامع و مقررات منطقه بندی امکانپذیر باشد. پس از تفکیک مطلق کاربریها در منشور آتن و عدم اختلاط آنها ، از دهه ۱۹۵۰ میلادی به بعد، انتقاداتی به این روش شد و برای ایجاد تنوع در محیط های شهری و سرزندگی مراکز شهری ، بر اساس ضوابط و مقرراتی بسیار دقیق ،اجازه اختلاط برخی کاربری های سازگار با یکدیگر داده شد . یکی از این روشها، منطقه بندی لکهای است که در آن یک قطعه زمین یا یک ناحیه کوچک برای استفادههای متفاوت با محلههای پیرامون در نظر گرفته میشود .

ابزار انعطاف پذیری در منطقه شهری ،قوانین و مقررات است که با نظرخواهی و رعایت تشریفات قانونی انجام میگیرد . گاه ضوابط منطقه بندی به دلیل ماهیت تغییرپذیر و پویای شهرها نیاز به اصلاح و تغییر دارند که این تغییرات با مجوز کمیسیون های تعدیل ضوابط منطقه بندی صورت قانونی به خود میگیرد .

مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | برنامه ریزی کاربری اراضی

منبع: جزوه سیر اندیشه ها در شهرسازی و مبانی برنامه ریزی شهری ، منطقه ای و مدیریت شهری کیمیا فکر بزرگ

انتشار مطلب با ذکر منبع بلامانع است.